法規名稱：
商業登記申請辦法法規文號：
經商字第11102410580號發布日期：
111年8月26日
第5條
商業申請設立登記，應檢具下列文件：
一、申請書。
二、負責人之身分證明文件；屬於合夥組織者，並應檢具合夥人之身分證明文件及合夥契約書。
三、資本額證明文件。
四、所在地之建物所有權狀，所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書。建物所有權狀得以建物謄本、房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他得證明建物所有權人之文件代之；所有權人同意書得以商業與所有權人簽訂之租賃契約，或載明得辦理商業登記或供營業使用之商業負責人與所有權人簽訂租賃契約代之。
商業之資本額未達新臺幣二十五萬元者，免附前項第三款規定之文件。
函釋內容：
△新加入之合夥人須檢附身分證明文件
按商業登記法施行細則（已廢止）第7條之規定，合夥人之身分證明文件為商業登記應檢附之文件。是以，合夥組織之合夥人變更，因退夥之合夥人前已附送身分證明文件在案，毋庸再行檢附，惟新加入之合夥人自應檢附身分證明文件。
（經濟部97年10月29日經商字第09702150220號函）
（經濟部97年10月29日經商字第09702150220號函）
△得以證明建物之所有權人者，自得為所在地之建物所有權狀影本之替代文件
按商業登記申請辦法第5條第1項第4款前段規定，商業申請設立登記，應檢具：所在地之建物所有權狀影本，所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書正本。建物所有權狀影本得以最近一期房屋稅單影本代之。其意旨乃在確認所有權人是否為商業負責人或合夥人。準此，建物謄本或房屋稅籍證明等相關文件，如得以證明建物之所有權人者，自得為所在地之建物所有權狀影本之替代文件。
（經濟部98年4月20日經商字第09802045520號函）
（經濟部98年4月20日經商字第09802045520號函）
△所有權人與承租人訂定租賃契約，承租人再轉租與該商業之情形
1.為避免民眾之房屋無故遭他人冒用登記為商業所在地，爰於商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定，所在地之建物所有權狀影本，所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書正本；所有權人同意書得以商業與所有權人簽訂之租賃契約影本代之。
2.惟檢附之租賃契約尚非商業與所有權人簽訂，而係所有權人與承租人訂定租賃契約後，承租人再轉租與該商業，而與商業簽訂之租賃契約，若檢附建物所有權人與承租人之租賃契約內容載明「出租人（即建物所有權人）同意承租人再轉（分）租所出租之建物，供他人使用」之意思表示，另檢附承租人與商業簽訂之租賃契約者，可免附建物所有權人同意書正本。
（經濟部98年4月27日經商字第09802322300號函）△非所有權人者尚不得出具同意書或與商業簽訂租賃契約
為避免民眾之房屋無故遭他人冒用登記為商業所在地，爰於商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定，所在地之建物所有權狀影本，所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書正本。建物所有權狀影本得以最近一期房屋稅單影本代之；所有權人同意書得以商業與所有權人簽訂之租賃契約影本代之。準此，同意書及租賃契約均係所有權人始得為之，至房屋稅單納稅義務人註明之使用人或管理人，倘非所有權人者尚不得出具同意書或與商業簽訂租賃契約。
（經濟部98年5月25日經商字第09802067510號函）
（經濟部98年5月25日經商字第09802067510號函）
△身分證明文件釋疑
按商業登記申請辦法第5條第1項第2款規定，商業申請設立登記應檢附負責人之身分證明文件；屬於合夥組織者，並應檢具合夥人之身分證明文件。至所謂「身分證明文件」，本國人者須檢附國民身分證或戶籍謄本影本，其為外國人者，則以有地址之護照或其他經我國駐外使領館簽證而足以證明其身份之文件。
（經濟部98年7月15日經商字第09800615780號函）
（經濟部98年7月15日經商字第09800615780號函）
△所有權人同意書應有同意其建物租賃予商業，或有同意得辦理商業登記或供營業使用之意思表示
按商業登記申請辦法第5條第1項第4款所在地之建物所有權狀影本，所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書正本。至所有權人同意書應有同意其建物租賃予商業，或有同意得辦理商業登記或供營業使用之意思表示。
（經濟部98年9月3日經商字第09802356190號函）
（經濟部98年9月3日經商字第09802356190號函）
△商業登記申請書之郵寄地址欄位，應以填載登記所在地或代理人之地址為限
按商業登記之所在地係為法律關係之中心地域，舉凡債務之清償、訴訟之管轄及書狀之送達均以所在地為依據。是以，商業登記公文書之送達地址應以登記所在地為之；又商業登記申請案件如有委託代理人申請，並於委託書載明代收文件，商業登記公文書應送達代理人，以符委託代理意旨。據此，本部98年7月24日經商字第09802418600號公告修正之「商業登記申請書」，有關「郵寄地址」欄位，應以填載「登記所在地」或「代理人之地址」為限。
（經濟部98年9月8日經商字第09802421810號函）
（經濟部98年9月8日經商字第09802421810號函）
△得以證明建物之所有權人者，自得為所在地之建物所有權狀影本之替代文件
按商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定：「商業申請設立登記，應檢具：所在地之建物所有權狀影本，所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書正本。建物所有權狀影本得以最近一期房屋稅單影本代之」。其規定意旨在於為避免建物所有權人於未知之情況下，遭他人登記為商業，爰規定建物所有權狀影本為申請商業設立應檢附之文件，其目的在於確認建物所有權人之身分，而該項文件以最近一期房屋稅單影本代之，亦係為審查建物所有權人之替代文件。至使用人為何尚非本規定之所問。又建物謄本或房屋稅籍證明等相關文件，如得以證明建物之所有權人者，自得為所在地之建物所有權狀影本之替代文件。
（經濟部98年9月24日經商字第09802360780號函）
（經濟部98年9月24日經商字第09802360780號函）
△公同共有人之同意疑義
1.按法務部98年10月1日法律字第0980032730號函略以：「按98年7月23日修正施行之民法第828條規定：『公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之（第1項）。第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之（第2項）。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意（第3項）。』稽其立法說明，就法條適用順序而言，應先適用第1項，其次依第2項，最後方適用第3項所訂應得公同共有人全體同意之方式。又為促使共有物有效利用，同年月日修正施行之民法第820條第1項復仿多數立法例，明定共有物之管理，除契約另有約定外，應依多數決為之。準此，來函所詢公同共有建物之出租行為，須先依其公同關係所由成立之法律（例如民法第1031條至第1041條有關夫妻共同財產制規定）、法律行為（例如合夥契約）或習慣（例如祭祀公業）定其權利義務之行使，如無特別規定其權利義務之行使方法，當事人亦無分管契約時，共有物之出租行為自屬上開民法第820條第1項所稱共有物之管理行為，而得依多數決為之……」。據此，商業登記所在地之建物為數人公同共有者，其出租行為屬共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（民法820條第1項參照），則商業登記申請辦法第5條第4款規定房屋所有權人同意書或租賃契約，請依上開規定辦理。
2.本部98年5月13日經商字第09802327380號函說明二及本部98年7月3日經商字第09802087880號函，與前揭函釋不符部分不再援用。
（經濟部98年10月12日經商字第號09800670040號函）△公同共有人權利行使
按大法官釋字第349號解釋：「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用」。據此，倘受讓人（即目前之建物所有權人）知悉分管契約之約定者，自應依分管契約約定辦理；反之，則依本部98年10月12日經商字第09800670040號函規定辦理。
（經濟部98年12月24日經商字第09802168440號函）
（經濟部98年12月24日經商字第09802168440號函）
△財產作價之資本證明文件
按商業登記法第9條第1項第6款及第7款規定商業負責人、合夥人之出資種類及數額為商業應登記之事項。復依民法第667條第2項規定該項出資得以其他財產權為之。準此，商業負責人、合夥人以設備為商業之出資，應提供自他人取得原始憑證如進貨發票，為商業登記申請辦法第5條第1項第3款規定之資本額證明文件，並就財產之種類、數量、價格或估價標準暨核給之出資額予以說明或於合夥契約訂定。倘未能檢附原始憑證以資證明者，得以有關機關團體或專家之鑑定價格意見書代之。
（經濟部99年1月4日經商字第09800723930號函）
（經濟部99年1月4日經商字第09800723930號函）
△得以證明建物之所有權人者，自得為所在地之建物所有權狀影本之替代文件
按「商業登記申請辦法」第5條第1項第4款及「公司之登記及認許辦法」第16條規定之各類登記事項及其應檢附之文件、書表之附表規定，應檢具所在地之建物所有權狀（或最近一期房屋稅單）影本，其規定意旨在於為避免建物所有權人於未知之情況下，遭他人登記為商業或公司。倘他人利用該建物登記為商業或公司，自應取得所有權人同意書或租賃契約等影本。而建物所有權狀（或最近一期房屋稅單）影本係為確認建物所有權人之身分，凡得以證明建物之所有權人者，自得為所在地之建物所有權狀影本之替代文件。
（經濟部99年3月29日經商字第09900543420號函）
（經濟部99年3月29日經商字第09900543420號函）
△房屋稅單事宜
按商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定之最近1期房屋稅單影本，係指與商業登記申請案同1年度之房屋稅單影本，倘該年度之房屋稅單，稽徵機關尚未寄發或房屋所有權人尚未收到，則以前1年度之稅單影本代之。
（經濟部99年5月18日經商字第09900069470號函）
（經濟部99年5月18日經商字第09900069470號函）
△所在地之證明文件
按商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定之建物所有權狀影本得以最近一期房屋稅單影本代之。倘商業登記之所在地與房屋稅單所載之課稅房屋座落地址未臻一致時，如有其他證明文件足資證明其為同一地址者，自無不可。
（經濟部99年5月20日經商字第09902333480號函）
（經濟部99年5月20日經商字第09902333480號函）
△出租行為屬共有物之管理，得依多數決為之
按民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；又同法第820條第1項規定共有物之管理，除契約另有約定外，應依多數決為之。且法務部98年10月1日法律字第0980032730號函釋，略以：「共有物之出租行為自屬上開民法第820條第1項所稱共有物之管理行為，而得依多數決為之」。據此，商業登記所在地之建物所有權人死亡，在分割遺產前，為合法繼承人所公同共有者，又其出租行為屬共有物之管理，除契約另有約定外，應以合法繼承人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（民法820條第1項參照）。
（經濟部99年6月7日經商字第09900586300號函）
（經濟部99年6月7日經商字第09900586300號函）
△公同共有物之出租依多數決為之
依本部98年10月12日經商字第09800670040號函規定，商業登記所在地之建物為數人公同共有者，其出租行為屬共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（民法820條第1項參照）。據此，倘簽署同意書之共有人已過半數，且其應有部分合計亦過半數，足資認定已符合上開規定。
（經濟部99年7月19日經商字第09900622170號函）
（經濟部99年7月19日經商字第09900622170號函）
△商業登記無須審查所在地建物是否為合法建物
按商業登記申請辦法第5條第4款規定之立法意旨在於為避免建物所有權人於未知之情況下，遭他人登記為商業，爰規定建物所有權狀影本為申請商業設立應檢附之文件，其目的在於確認建物所有權人之身分，而該項文件以最近一期房屋稅單影本代之，亦係為審查建物所有權人之替代文件。至於該建物是否符合合法建物要件，尚非本辦法規定，併為敘明。
（經濟部99年9月6日經商字第09900653240號函）
（經濟部99年9月6日經商字第09900653240號函）
△自然人始得經營商業
按商業登記法第3條之規定：「本法所稱商業，指以營利為目的，以獨資或合夥方式經營之事業」，又依同法第9條第1項第6款及第7款之立法意旨，係指自然人始得經營商業，則政府機關、人民團體及財團法人均不得為獨資、合夥事業之商業負責人或合夥人，自無商業登記法之適用。
（經濟部99年9月21日經商字第09900138250號函）
（經濟部99年9月21日經商字第09900138250號函）
△商業申請設立登記及遷址變更登記始須檢附第4款規定文件
1.為避免民眾之房屋無故遭他人冒用登記為商業所在地，商業登記申請辦法第5條第1項第4款及第6條第4款規定，申請商業設立登記或商業所在地變更登記應檢附所在地之建物所有權狀影本，所有權人非商業負責人或合夥人者，應加附所有權人同意書正本或商業與所有權人簽訂之租賃契約，契約如係由商業負責人與所有權人簽訂者，載明得辦理商業登記或供營業使用，亦得以替代之。是以，房屋既經登記為商業所在地，即為所有權人業已得知並同意，至於商業負責人、合夥人或其他事項之變更，應無礙於房屋所有權人已同意之事實。準此，除商業設立登記或商業所在地變更登記，應檢附本辦法第5條第1項第4款及第6條第4款規定之文件外，其餘變更登記則毋庸檢附上開文件。
2.倘所有權人不欲其房屋登記為商業所在地，與商業終止租賃契約，而有遷移他址之情事者，商業應另為遷址之變更登記，併為敘明。
（經濟部99年12月2日經商字第09902160420號函）△申請登記文件以感熱紙為之，登記機關可影印併同感熱紙之正本存卷
按公司之登記及認許辦法及商業登記申請辦法第5條第1項第4款及第6條第4款規定之建物所有權同意書正本，為申請設立登記及遷址變更登記應檢具之文件。至於應備文件之用紙得否以感熱紙為之，法令尚無規定，自難謂為不可。為使其能永久保存，登記機關可影印併同感熱紙之正本存卷。
（經濟部100年3月11日經商字第10002318450號函）
（經濟部100年3月11日經商字第10002318450號函）
△租賃契約載有「負擔營業上必須繳納之稅捐」之約定，應可認為所有權人同意房屋供營業使用
按98年8月5日商業登記申請辦法第5條第1項第4款之修正意旨係鑑於房屋租賃實務，有以商業負責人之個人名義與所有權人簽訂租賃契約者，為避免民眾不知其房屋遭他人登記為商業所在地，如該契約載明得以辦理商業登記或供營業使用，亦得為所有權人同意書之替代文件。據此，租賃契約載有「負擔營業上必須繳納之稅捐」之約定，應可認為所有權人同意房屋供營業使用。
（經濟部100年3月24日經商字第10000546020號函）
（經濟部100年3月24日經商字第10000546020號函）
△商業之資本應存入以商業名義開立之帳戶，至於商業未核准登記前得以商業籌備處之名義為之
按商業登記法登記之商業應依商業會計法規定設置帳簿，故商業之財務應與負責人之財產有所區隔。是以，商業之資本應存入以商業名義開立之帳戶，至於商業未核准登記前得以商業籌備處之名義為之。
（經濟部100年4月7日經商字第10002040700號函）
（經濟部100年4月7日經商字第10002040700號函）
△建物登記謄本之其他登記事項欄之「訴訟中」註記，尚無法據以限制土地權利之移轉或設定
按商業登記採準則主義，凡申請書件符合法定程式者即應准為登記。又內政部95年8月3日內授中辦地字第0950725130號函略以：地政機關於登記簿其他登記事項欄之註記僅生公示作用，尚無法據以限制土地權利之移轉或設定。關於函詢商業檢附其他登載事項加註「訴訟中」之建物登記謄本可否准其商業登記，請依上開說明辦理。
（經濟部100年5月20日經商字第10002060830號函）
（經濟部100年5月20日經商字第10002060830號函）
△建物所有權人以遺囑指定遺囑執行人，有關建物所有權人同意書應由何人出具，應依遺囑內容審認
關於建物所有權人以遺囑指定遺囑執行人，遺囑執行人依民法第1215條規定有管理遺產，並為執行上必要行為之職務。而商業登記申請辦法第5條第4款規定之建物所有權人同意書得否由遺囑執行人出具，應視遺囑內容審認其是否係依「被繼承人之指示」而屬「執行上必要行為之職務」之範疇而定，如為遺囑內容執行上必要行為，則由遺囑執行人出具同意書；反之，則應由合法繼承人依99年6月7日經商字第09900586300號函規定出具同意書。
（經濟部100年8月3日經商字第10000618620號函）
（經濟部100年8月3日經商字第10000618620號函）
△所在地之建物為數人公同共有者，其出租行為屬共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算
按商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定之立法意旨，係為避免民眾之房屋無故遭他人冒用登記為商業所在地，所在地之建物所有權人如非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書正本。惟所在地建物為共有物者，前經法務部以98年10月1日法律字第0980032730號函（如附件）略以：「按98年7月23日修正施行之民法第828條規定：『公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之（第1項）。第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之（第2項）。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意（第3項）。』稽其立法說明，就法條適用順序而言，應先適用第1項，其次依第2項，最後方適用第3項所訂應得公同共有人全體同意之方式。又為促使共有物有效利用，同年月日修正施行之民法第820條第1項復仿多數立法例，明定共有物之管理，除契約另有約定外，應依多數決為之。準此，來函所詢公同共有建物之出租行為，須先依其公同關係所由成立之法律（例如民法第1031條至第1041條有關夫妻共同財產制規定）、法律行為（例如合夥契約）或習慣（例如祭祀公業）定其權利義務之行使，如無特別規定其權利義務之行使方法，當事人亦無分管契約時，共有物之出租行為自屬上開民法第820條第1項所稱共有物之管理行為，而得依多數決為之……」。據此，商業登記所在地之建物為數人公同共有者，其出租行為屬共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（民法820條第1項參照），則商業登記申請辦法第5條第4款規定房屋所有權人同意書或租賃契約，請依上開規定辦理。
（經濟部100年9月13日經商字第10002115950號函）
（經濟部100年9月13日經商字第10002115950號函）
△所有權人同意書之相關證明文件
按商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定之立法意旨在於避免建物所有權人於未知之情況下，遭他人登記為商業，則規定以他人建物登記為商業者，自應取得所有權人同意書或租賃契約等文件。又依本部98年4月27日經商字第09802322300號函釋規定所有權人與承租人訂定租賃契約後，承租人再轉租與商業，而與商業簽訂之租賃契約，若檢附建物所有權人與承租人之租賃契約內容載明「出租人（即建物所有權人）同意承租人再轉（分）租所出租之建物，供他人使用」之意思表示，另檢附承租人與商業簽訂之租賃契約者，可免附建物所有權人同意書。準此，具體個案所附文件如可查知所有權人同意承租人再轉（分）租所出租之建物之意思表示，至於再行轉租時未簽訂租賃契約，另以其他文件證明轉租之情事者，自無不可。
（經濟部101年4月9日經商字第10102246260號函）
（經濟部101年4月9日經商字第10102246260號函）
△所有權人是否於同意書或租賃契約註明身分證字號，尚非商業登記應審查之事項
按商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定應檢附之文件，旨乃在確認所有權人是否為商業負責人或合夥人，並使所有權人知悉其所有之建物登記為商業所在地。
故所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書或商業與所有權人簽訂之租賃契約，或載明得辦理商業登記或供營業使用之商業負責人與所有權人簽訂租賃契約。至於所有權人是否於同意書或租賃契約註明身分證字號，尚非商業登記應審查之事項。惟商業負責人與房屋所有權人為商業所在地租賃之事宜，當為所有權人身分之確認，申請文件如有虛偽不實，商業負責人應負法律上之責任，併為敘明。
（經濟部101年6月7日經商字第10102269470號函）
故所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書或商業與所有權人簽訂之租賃契約，或載明得辦理商業登記或供營業使用之商業負責人與所有權人簽訂租賃契約。至於所有權人是否於同意書或租賃契約註明身分證字號，尚非商業登記應審查之事項。惟商業負責人與房屋所有權人為商業所在地租賃之事宜，當為所有權人身分之確認，申請文件如有虛偽不實，商業負責人應負法律上之責任，併為敘明。
（經濟部101年6月7日經商字第10102269470號函）
△租賃契約之簽署人疑義
1.查商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定之租賃契約應由商業與所有權人簽訂，至於所有權人為公司組織者，應由商業與公司負責人簽訂租賃契約，而公司經理人在執行職務範圍內，亦為公司負責人（公司法第8條第2項參照）。
2.又經理人是否取得公司之授權代表公司簽訂契約，尚非商業登記應審查之事項。商業負責人與房屋所有權人為商業所在地租賃之事宜，當為所有權人身分之確認，申請文件如有虛偽不實，商業負責人應負法律上之責任，併為敘明。
（經濟部101年8月6日經商字第10102287820號函）△建物交付信託由受託人出具所有權人同意書
1.按商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定之立法意旨在於避免建物所有權人於未知之情況下，遭他人登記為商業，爰規定建物所有權狀影本及所有權人同意書為申請商業設立應檢附之文件。而檢附商業與所有權人簽訂之租賃契約，或載明得辦理商業登記或供營業使用之商業負責人與所有權人簽訂租賃契約，亦足以認定所有權人同意其建物租賃予商業，或有同意得辦理商業登記或供營業使用之意思表示。至於申請商業登記時是否已屆租賃契約之租賃期限起始點，尚非所問。
2.又商業登記之所在地建物交付信託，應依土地登記規則由委託人與受託人會同申請信託登記，完成信託登記後，該所在地建物在法律上已移轉為受託人所有，受託人應依信託本旨，包括信託契約之內容及委託人意欲實現之信託目的，管理或處分信託財產。據此，商業登記之所在地建物如屬信託財產者，則商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定之所有權人同意書應由受託人出具。
（經濟部102年5月2日經商字第10202034300號函）△建物與土地分屬不同人所有者，如有地上權設定及約定使用方法之登記，且該使用方法未違反約定，則符合民法第765條規定之法令限制範圍。
1.按民法第765條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」，而所稱之「法令限制」，如租用基地建築房屋，得請求出租人為地上權之登記，地上權人（即建物所有權人）應依設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益，約定使用方法非經地政機關登記者，不得對抗第三人（民法第422條之1、第832條及第836條之2參照），合先敘明。
2.商業登記之申請應以商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定審查所在地之建物所有權狀或所有權人同意書為原則。倘具體個案因其他事由知悉建物與土地分屬不同人所有者，可依行政程序法第19條規定請 貴府地政單位協助查明是否有地上權設定及約定使用方法之登記，如有地上權及使用方法登記，且該使用方法未違反約定，則符合民法第765條規定之法令限制範圍。至於土地所有權人如仍有爭議，因屬私權範疇，應循司法途徑解決。
（經濟部102年11月1日經商字第10200688130號函）△社區管理委員事務就共有物管理之執行
1.按民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」。準此，公同共有建物之出租行為，須先依其公同關係所由成立之法律（例如民法第1031條至第1041條有關夫妻共同財產制規定）、法律行為（例如合夥契約）或習慣（例如祭祀公業）定其權利義務之行使，如無特別規定其權利義務之行使方法，當事人亦無分管契約時，而得依多數決為之。
2.來函所詢商業所在地之建物為數人共有，得否以社區管理委員會與商業負責人簽署租賃契約一節，因共同關係所依據之法律係按公寓大廈管理條例，依該條例第29條第2項規定，公寓大廈應成立管理委員會，由管理委員互推1人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會；管理委員事務之執行依規約之規定，規約未規定者，依區分所有權人會議決議。準此，公寓大廈管理委員會依規約之約定或區分所有權人會議之決議得為契約主體，並由主任委員對外代表管理委員會簽訂契約。至於管理委員事務之執行是否依規約或區分所有權人會議決議，依內政部96年4月17日內授營建管字第960802493號函，如有爭議係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決。具體個案請本於職權卓處。
（經濟部102年11月25日經商字第10200122210號函）△未辦理所有權第1次登記且所有人不明之房屋，則可由房屋稅籍資料登記之人出具同意書
按商業登記申請辦法第5條第4款規定之「所有權人同意書」係建物所權人始得出具，至房屋稅單納稅義務人註明之使用人或管理人，倘非所有權人者尚不得出具同意書，合先敘明。又依房屋稅條例第4條第4項規定：「未辦建物所有權第1次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之」。準此，倘未辦理所有權第1次登記且所有人不明之房屋，則可由房屋稅籍資料登記之人出具同意書。
（經濟部103年7月7日經商字第10300617380號函）
（經濟部103年7月7日經商字第10300617380號函）
△公同共有之建物係指建物之全部面積都屬公同共有，尚無法區別共有人各自持有之區塊
1.按商業登記法規定之所在地係指商業法律關係之準據點，為商業之主事務所，與民法規定之住所相同，本法非以所在地面積為登記之事項。又所在地登記之建物為公同共有，該建物之全部面積都屬公同共有，尚無法區別共有人各自持有之區塊。
2.復依法務部98年10月1日法律字第0980032730號函釋略以：「...公同共有建物之出租行為，須先依其公同關係所由成立之法律（例如民法第1031條至第1041條有關夫妻共同財產制規定）、法律行為（例如合夥契約）或習慣（例如祭祀公業）定其權利義務之行使，如無特別規定其權利義務之行使方法，當事人亦無分管契約時，共有物之出租行為自屬上開民法第820條第1項所稱共有物之管理行為，而得依多數決為之」。具體個案如公同關係所由成立之法律有規定或分管契約約定等其他情形者，則可依其規定、習慣或約定辦理，倘無仍應依民法第820條第1項規定辦理。
（經濟部103年7月7日經商字第10300059840號函）△商業負責人或合夥人以公同共有物之土地抵充商業之出資疑義
1.按商業登記法第9條第1項第6款及第7款規定，商業負責人、合夥人之出資種類及數額為商業應登記之事項。復依民法第667條第2項規定，該項出資得以其他財產權為之。是以，商業負責人或合夥人以土地、田賦或房屋之「其他財產權」為出資，本法並無限制規定。
2.倘作價為商業資本之土地、田賦或房屋為共有物者，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，依土地法第34條之1規定應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
3.至於作價金額之認定，參考本部77年3月28日經77商字第08291號函及86年5月21日經86商字第86206486號函規定，如其估價未超過土地公告現值20%者，可依商業負責人或合夥人間之協議逕予認定；如有超過，應提供鑑價報告，如與巿價確屬相當時，亦可認定。
4.又依按民法第668條規定各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有，應先行踐行土地所有權移轉登記程序，始得申請商業登記。據此，合夥人以土地、田賦或房屋作價為合夥商業之資本，該土地、田賦或房屋則為合夥人全體之公同共有，應依「申請土地登記應附文件法令補充規定」第9點規定所有權人登記為合夥人全體；如為共有物則所有權人應為合夥人全體及其他共有人。至於作價為獨資商業之資本者，因獨資商業之權利義務仍應歸諸負責之個人，則無須踐行土地所有權移轉登記程序。
（經濟部103年7月28日經商字第10300627460號函）△未申請建物第1次所有權登記之建物所有權證明之替代文件
按公司之登記及認許辦法第16條附表及商業登記申請辦法第5條第1項第4款、第6條第4款規定之最近一期房屋稅單影本，係所在地之建物所有權狀影本之替代文件，其意旨乃在確認所在地建物之所有權人。若所在地之建物為新建物僅有使用執照，尚未申請建物第1次所有權登記時，申請人得以使用執照替代建物所有權狀或建物謄本，但僅限使用執照自核發日起30日內為限；使用執照超過30日者，則以房屋稅籍證明代之。惟具體個案仍應由登記主管機關本諸職權審酌辦理。
（經濟部103年10月6日經商字第10302116820號函）
（經濟部103年10月6日經商字第10302116820號函）
△以其他財產權出資之資本證明文件
1.按商業登記法第9條第1項第6款及第7款規定商業負責人、合夥人之出資種類及數額為商業應登記之事項。復依民法第667條第2項規定該項出資得以其他財產權為之。是以，商業負責人或合夥人得以「其他財產權」為出資，而「其他財產權」之種類，本法並無限制規定。
2.又商業負責人或合夥人以設備等之「其他財產權」為出資者，商業登記申請辦法第5條第1項第3款規定之資本額證明文件應依本部99年1月4日經商字第09800723930號函規定檢附，至於以載明受讓標的及金額之契約書，亦得為資本額證明文件。另，商業購置「其他財產權」之資金來源，係負責人或合夥人借貸予商業之款項，該筆借款則帳列「流動負債」項下，如以負責人或合夥人對商業之債權出資者，應提具載明出資人姓名、債權發生原因、日期、金額及抵繳金額，並檢附債權發生之主要證明文件。
（經濟部104年6月1日經商字第10402287380號函）△商業登記所在地為公職人員強制信託之財產，所有權人同意書仍應由受託人出具，或以受託人與商業負責人簽訂載明得辦理商業登記或供營業使用之租賃契約代之
案經函轉法務部104年9月25日法律字第10403511920號函（如附件）略以：「...公職人員保留信託財產之出租及出售運用決定權者，該租賃契約之雙方當事人應為何人乙節，依上開說明，本法第7條課予公職人員強制信託財產義務之立意在於使具決策權及影響力之公職人員財產真正透明化，落實全民監督之立法目的，為達成透明化其財產之監督目的，是兼於本法設「於其管理、處分財產前，應為指示、通知」之義務（本部99年4月16日法政字第0999013894號函參照）。準此，既本法第7條及第9條規定，應以財產所有權人為委託人，訂定書面信託契約，並為財產權之信託移轉，是受託人將取得信託財產之所有權，雖其為信託財產之管理、處分，仍應依委託人指示，惟於強制信託契約期間，委託人並非屬信託財產之所有權人，故有關信託財產之出租，應由委託人於指示受託人之事前或同時通知該管受理財產申報機關後，再由受託人與承租人簽訂租賃契約（即租賃契約之當事人為受託人及承租人），方為妥適。」據此，商業登記所在地為公職人員強制信託之財產，則商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定之所有權人同意書仍應由受託人出具，或以受託人與商業負責人簽訂載明得辦理商業登記或供營業使用之租賃契約代之。
（經濟部104年10月5日經商字第10400695530號函）
（經濟部104年10月5日經商字第10400695530號函）
△公同共有因共有人並無應有部分，得以潛在應有部分為計算之標準
1.商業登記所在地之建物為數人公同共有者，其出租行為屬共有物之管理行為，依民法第828條第2項準用同法第820條規定，應如何適用之疑義，前經本部98年10月12日經商字第09800670040號及100年9月13日經商字第10002115950號解釋在案，合先敘明。
2.依上開函釋略以：「公同共有建物之出租行為，須先依其公同關係所由成立之法律（例如民法第1031條至第1041條有關夫妻共同財產制規定）、法律行為（例如合夥契約）或習慣（例如祭祀公業）定其權利義務之行使，如無特別規定其權利義務之行使方法，當事人亦無分管契約時，共有物之出租行為自屬上開民法第820條第1項所稱共有物之管理行為，而得依多數決為之…。」至於所詢公同共有因共有人並無應有部分，如何適用「應有部分合計亦過半數」一節，依學說及實務之見解，得以潛在應有部分，如繼承人之應繼分之比例為計算之標準（法務部96年8月8日法律字第0960028369號函參照）。
（經濟部105年10月21日經商字第10502120950號函）△所在地之建物為數人共有者，其共有之關係尚不因商業負責人或合夥人為共有人而有不同
1.依法務部104年1月8日法律字第10403500050號函（如附件）略以，民法第820條規定之共有物之管理，包括對「分別共有物」之保存、改良、利用（例如：出租共有物）等行為，除契約另有訂定外（例如：共有物之分管契約），應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。至於「公同共有物」之管理，依民法第828條第1項規定，須先依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定其權利義務之行使；如無特別規定其權利義務之行使方法，當事人亦無分管契約時，再依民法第828條第2項規定準用民法第820條第1項規定；最後方適用民法第828條第3項規定，依公同共有人全體同意之方式，分別共有物之管理與公同共有物之管理法律依據不同，合先敘明。
2.至於商業登記所在地之建物為數人共有者，應依其共有之關係依前揭規定辦理，尚不因商業負責人或合夥人為共有人而有不同。
（經濟部107年12月18日經商字第10702360770號函）參考資料
△公同共有物權利行使疑義
按98年7月23日修正施行之民法第828條規定：「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之（第1項）。第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之（第2項）。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意（第3項）。」稽其立法說明，就法條適用順序而言，應先適用第1項，其次依第2項，最後方適用第3項所定應得公同共有人全體同意之方式。又為促使共有物有效利用，同年月日修正施行之民法第820條第1 項復仿多數立法例，明定共有物之管理，除契約另有約定外，應依多數決為之。準此，來函所詢公同共有建物之出租行為，須先依其公同關係所由成立之法律（例如民法第1031條至第1041條有關夫妻共同財產制規定）、法律行為（例如合夥契約）或習慣（例如祭祀公業）定其權利義務之行使，如無特別規定其權利義務之行使方法，當事人亦無分管契約時，共有物之出租行為自屬上開民法第820條第1項所稱共有物之管理行為，而得依多數決為之（謝在全著「民法物權論（上冊）」，修訂四版，第538頁至第540頁、「民法物權論（中冊）」，增訂4版，第6、7頁；王澤鑑著「民法物權」，2009年7月版，第298頁參照）。
（法務部98年10月1日法律第0980032730號函）
（法務部98年10月1日法律第0980032730號函）
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